Kam s firmou – obchodní a výrobní prostory

Každá firma, která je úspěšná a roste, dojde v určitém bodě (i několikrát za svou existenci) ke zjištění, že potřebuje mnohem více fyzického prostoru. Nedostatek prostoru je jednou z těžko překonatelných hranic v podnikání (za tyto hranice považuji nedostatečnou velikost trhu, nedostatek pracovníků, nedostatek času a náš nedostatek prostoru k podnikání), nicméně tento problém ještě lze řešit. Je škoda, že o těchto věcech majitelé úspěšných firem nepíší. Pravděpodobně nemají čas nebo motivaci svěřovat se s podobnými informacemi (případně se bojí konkurence).
Naše firma je na prasknutí, takže hledáme kam expandovat. Jenže podnikání v Praze a okolí je hodně nákladná záležitost. Je zde mnohem více poptávek než nabídek.
Jako první mě samozřejmě napadlo hledat v inzerátech. Po roce hledání to mohu konečně shrnout: „V inzerátech je už jenom odpad.“ (A netýká se to jenom inzerátů na nemovitosti.) Pokud se něčeho nemůžete zbavit, vystavte si inzerát a doufejte, že se najde totální pitomec, který na tu úžasnou nabídku skočí. Dám k dobru několik zkušeností z hledání nemovitostí přes inzeráty. Podotýkám, že se jedná o typické nabídky.

 

Prodej komerčního pozemku 10 000 m²

„V územním plánu obce veden jako NK (nerušící výroba, služby, komerce). 800 Kč/m2“

Neuvěřitelná cena! Pozemek bomba! Na kraji obce, u dálnice, u Prahy, co víc si přát! V katastru je sice vedený jako zemědělský půdní fond, ale řeknete si, že změny územního plánu se v katastru objevují s delším odstupem, takže by takový pozemek byl dobrý přinejmenším i jako investice do budoucna. Peníze ztrácejí rychle na hodnotě, pozemky naopak na hodnotě přibývají. Tak zavoláte na obecní úřad, načež Vám pan starosta vysvětlí, že si z Vás realitka dělá legraci, protože ten pozemek se rozhodně nebude měnit na NK ani na nic jiného – zůstane trvale vedený jako ornice.

 

Prodej komerčního pozemku 2

„Nabízíme pozemek o rozloze 1500 m2 v Praze 5. Oplocený, rovinatý pozemek se nachází na konci obce v rodinné zástavbě, inženýrské sítě jsou zajištěné. Pozemek je vhodný i jako investice.“

V inzerátu jaksi neuvedli, že pozemek je vedený v katastru jako trvalý travní porost – zemědělský půdní fond, ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, přičemž v územním plánu se rovněž nepočítá s žádnou změnou. Jediné komerční využití je tedy sekání trávy. Výhodou je, že můžete sekat i elektrickou sekačkou, protože máte možnost nechat si na pozemek zavést elektřinu. Nabídka byla 1500 Kč/m2.

 

Prodej RD na pozemku 700 m2, 3 mil.

„Dům je situován v okrajové části Prahy, nabízí se zde možnost koupě za účelem bydlení, sídla společnosti, skladových, výrobních, obchodních a nebo chovných prostor.“

V tomto inzerátu zapomněli uvést, že polovina z výměry pozemku je vedená jako zemědělský půdní fond, takže byste na tom postavili leda tak větší garáž pro terénní vůz. Proč terénní? Protože nemovitost je uprostřed pole a příjezdová cesta je standardní polňačka. Navíc se tam nedostanete s kamionem.

 

Tyto a mnoho podobných inzerátů jsou typické. Rozhodně ani standardní tržní cena (od 5000 Kč/m2) není zárukou, že na pozemku půjde něco stavět. Rozhodující je záměr obce, co tam chtějí mít, nikoliv co tam potřebujete mít vy. Při hledání pozemku brzy objevíte, proč je tolik nemovitostí (pozemků a budov) nevyužitých.

 

Jak nenaletět?

Samozřejmostí je nejprve proklepnout katastr: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberKatastrInfo.aspx
Zadáte název obce, potom přepnete na mapu, najdete číslo pozemku, přepnete na parcely a zadáte číslo pozemku. Nejčastěji je problém s omezením možnosti využití nemovitosti. Stát určuje poměrně přísně na co můžete pozemek použít. Lze sice zažádat o změnu v územním plánu, ale je v tom značné riziko. Potom bývá často problém se zatížením právě probíhajících exekucí. Koupíte-li pozemek, který je v exekuci, přejde povinnost na vás! Nejprve je zapotřebí zbavit se veškeré zátěže, která se na nemovitost nalepila. Nepodceňujte ani věcné břemeno. Řada pozemků je nepoužitelných kvůli nutnosti sdílet pozemek (např. přes pozemek vede cesta nebo je tam trafostanice apod.). A pokud natrefíte na něco opravdu zajímavého, je zapotřebí tam zajet a zjistit jak se věci mají ve skutečnosti. Je totiž například také dost pozemků v záplavové oblasti, přičemž realitky takovou informaci nevím proč tak neradi sdílejí! O svažitosti se také neradi zmiňují – nejspíš proto, že náklady na výstavbu ve svahu váš „enterprise“ značně prodraží.

 

Tak kam s firmou?

Business parky

Business park je skvělá myšlenka, která by teoreticky měla být díky „konsolidaci“ prostor pro firmu výhodnější, než kdyby začala sama stavět na „zelené louce“. Výhodná je však jenom pro firmy, které počítají spíše s kratší dobou své existence anebo chtějí jenom nějak přečkat a „pak se uvidí“.
Jaké jsou ceny a možnosti? Zadejte ve vyhledávači „business park“. V Praze a okolo Prahy je těchto míst celkem hodně. Nejnovější koncept je velká hala, kterou lze rozparcelovat na menší jednotky (viz. např. http://www.businessunits.cz/cs/units/ ). Koupíte si přibližně tolik prostoru, kolik potřebujete. Cena se pohybuje kolem 25 000 Kč/m2. Cena buňky o velikosti 200 m2 by tedy vyšla na 5 milionů bez DPH. Je však potřeba počítat ještě s placením „nájmu“ ve výši minimálně 15 Kč/m2, tzn. u 200 m2 se jedná o 3 tisíce bez DPH/měsíčně. Tyto prostory však bývají rychle rozprodané.

A co když problém je někde jinde?

Nemůžete si dovolit koupit pozemek za tržní hodnotu, tzn. za 10, 15 či 20 milionů korun a přitom firma praská ve švech, veškerý prostor je vyčerpaný, musíte odmítat zakázky, máte v porovnání s konkurencí nejvyšší ceny, jedete na dvě a více směn a přesto nemáte z finančních důvodů možnost expandovat? Potom je téměř jisté, že máte naprosto chybný obchodní model. Ano, přišel jsem na to, že děláme všechno špatně právě díky situaci na trhu nemovitostí. Musíme teď firmu od základu přebudovat, protože by nás v opačném případě čekala jenom děsivá stagnace bez možnosti růstu.
 

 

2 thoughts on “Kam s firmou – obchodní a výrobní prostory

  • 24.7.2016 at 19:07
    Permalink

    Hezké, až na ten závěr. Pokud máte firmu, které se tak daří, tak si koupi toho prostoru můžete rozhodně dovolit.

    Reply
    • PF
      5.8.2016 at 15:29
      Permalink

      @Niemetz: V závěru jsem naznačil, že se firma dostala na hranici svých možností. Nemůže přibírat více zakázek, protože již nejsou další časové rezervy na odbavení zakázek. Nemůže ani navyšovat ceny, protože potom dochází k časovým ztrátám (a frustraci) v důsledku nadměrného množství defacto zbytečných cenových kalkulací a jednání s potenciálními zákazníky (když zákazník vidí, že jinde může koupit něco podobného i za poloviční cenu, tak jde spíše po ceně než po kvalitě).
      Firma nemůže z důvodu nedostatku prostoru ani expadovat a pořídit stroje a další personál, protože ceny pozemků v okolí Prahy jsou jednoduše mimo možnosti běžných smrtelníků (10 milionů a více na pozemek, který by mohl být využíván k výrobním účelům).
      Samozřejmě by bylo možné dělat to jako naše konkurence (což v obchodním rejstříku u všech s.r.o. snadno objevíte) – zadlužit se a doufat, že splatíte, ale osobně mi to připadá trochu zvrhlé. (Úroveň stresu tak jak je nastavena nyní mi zcela stačí.)
      Naše chyba spočívá v tom, že jsme se zaměřili na koncové zákazníky. Obsloužit koncového zákazníka trvá průměrně 40 minut. Koncový zákazník přitom odebírá jen malé množství a chce mít výrobek vždy personalizovaný. Oproti tomu obsloužit prostředníka/distributora, by mělo trvat maximálně 5 minut (distributor odebírá unifikovaný polotovar, který stačí pouze vyexpedovat), přičemž distributor může odebírat mnohem více zboží najednou, aby ušetřil na dopravě. Propastný rozdíl obou obchodních strategií by měl být z výše uvedeného patrný. Ten první přístup je v podstatě kusová výroba; druhý přístup je hromadná výroba. Teď už jen přijít na to, jak zajistit hromadnou výrobu na malém prostoru. 🙁

      Reply

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*